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[轉載]高 地 價 政 策 難 以 重 現

 
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發表人 內容
sanro
低級老師


註冊時間: 2002-08-21
文章: 3089

發表發表於: 2005-06-21 20:01    文章主題: [轉載]高 地 價 政 策 難 以 重 現 引言回覆

引言回覆:
在 曾 蔭 權 先 生 篤 定 出 任 行 政 長 官 後 , 不 少 人 都 估 計 特 區 政 府 的 政 策 及 管 治 模 式 將 回 復 到 港 英 政 府 時 的 模 式 , 甚 至 有 著 名 商 人 指 曾 先 生 將 會 恢 復 港 英 時 代 的 「 高 地 價 」 政 策 。 曾 先 生 是 否 會 在 上 任 後 刻 意 推 高 地 價 或 維 持 較 高 的 地 價 可 以 繼 續 觀 察 , 但 是 指 前 港 英 政 府 刻 意 實 行 「 高 地 價 」 政 策 、 刻 意 推 高 地 價 令 樓 市 形 成 泡 沫 卻 只 是 個 美 麗 的 誤 會 , 因 為 九 十 年 代 中 的 超 高 地 價 及 樓 市 狂 熱 絕 不 是 港 英 政 府 能 一 手 催 生 的 。
應 該 看 到 , 九 七 年 前 後 的 地 產 狂 熱 及 樓 市 泡 沫 其 實 是 很 多 非 理 性 亢 奮 、 過 份 樂 觀 的 預 期 加 上 大 量 資 金 及 熱 錢 進 出 香 港 所 致 。 那 些 非 理 性 亢 奮 及 預 期 包 括 中 國 政 府 會 動 用 一 切 資 源 保 住 香 港 的 繁 榮 好 景 、 包 括 香 港 在 中 國 經 濟 的 中 介 地 位 不 會 被 替 代 、 包 括 香 港 將 獨 佔 內 地 經 濟 發 展 的 好 處 、 包 括 樓 宇 只 會 買 貴 不 會 買 錯 … … 等 。 正 是 因 為 這 樣 的 亢 奮 及 預 期 , 才 令 投 資 者 包 括 地 產 發 展 商 不 顧 一 切 、 不 顧 天 文 數 字 的 地 價 仍 踴 躍 入 市 , 才 令 地 價 不 斷 創 新 高 、 才 令 樓 市 升 浪 停 不 了 , 最 終 形 成 驚 人 的 樓 市 泡 沫 。
當 然 , 港 英 政 府 不 能 說 完 全 沒 有 責 任 , 但 它 的 責 任 並 不 在 主 動 的 催 谷 樓 價 , 而 在 於 對 樓 市 節 節 上 升 採 取 「 隻 眼 開 、 隻 眼 閉 」 的 態 度 、 而 在 於 沒 有 採 取 任 何 大 動 作 戳 破 樓 市 泡 沫 。 不 過 , 這 樣 的 態 度 並 非 港 英 政 府 獨 有 , 實 際 上 幾 乎 沒 有 任 何 政 府 會 主 動 採 取 政 策 戳 破 投 資 市 場 包 括 樓 市 或 股 市 的 泡 沫 , 因 為 誰 也 不 能 確 定 投 資 市 場 是 否 真 的 出 現 泡 沫 , 也 沒 有 人 知 道 戳 破 泡 沫 後 會 出 現 甚 麼 後 果 ; 更 何 況 中 英 聯 合 聲 明 規 定 每 年 批 地 的 數 量 不 多 於 五 十 公 頃 , 也 就 是 說 , 港 英 政 府 根 本 不 能 透 過 大 量 增 加 土 地 供 應 壓 抑 樓 價 , 它 還 有 甚 麼 有 效 方 法 壓 抑 過 熱 的 樓 市 呢 ?


我 們 認 為 , 九 七 年 前 的 「 高 地 價 」 政 策 、 九 七 年 前 後 的 樓 市 泡 沫 主 要 是 由 一 些 特 殊 的 、 非 理 性 的 亢 奮 及 預 期 形 成 的 , 但 這 些 非 理 性 的 亢 奮 、 不 合 理 的 預 期 早 已 煙 消 雲 散 , 因 為 大 家 都 知 道 香 港 在 中 國 經 濟 發 展 中 的 地 位 已 愈 來 愈 弱 , 因 為 大 家 都 知 道 其 他 內 地 城 市 正 積 極 趕 上 香 港 , 因 為 大 家 都 知 道 樓 市 像 其 他 市 場 一 樣 是 有 盛 衰 循 環 的 , 不 會 長 升 長 有 。 在 沒 有 非 理 性 亢 奮 及 預 期 支 持 下 , 不 管 是 樓 價 或 地 價 都 難 以 像 九 七 年 前 後 那 樣 不 斷 創 新 高 ; 相 反 , 樓 價 及 地 價 都 將 因 應 經 濟 狀 況 、 利 率 、 市 民 收 入 情 況 等 有 所 調 節 。 在 這 樣 的 情 況 下 , 曾 先 生 及 特 區 政 府 即 使 想 推 行 「 高 地 價 」 政 策 、 即 使 希 望 地 價 持 續 上 升 也 只 是 一 廂 情 願 的 想 法 而 已 , 根 本 難 以 實 現 。
我 們 認 為 , 與 其 擔 心 高 地 價 政 策 重 臨 , 不 如 盡 力 防 止 政 府 亂 用 一 時 或 短 期 的 巨 額 賣 地 收 益 。 因 為 一 旦 政 府 把 巨 額 賣 地 收 益 視 為 正 常 收 入 , 它 便 可 能 像 九 十 年 代 那 樣 大 幅 增 加 開 支 , 導 致 政 府 體 積 再 次 膨 脹 ; 當 賣 地 收 入 下 降 時 , 政 府 只 好 加 稅 填 補 赤 字 , 到 時 納 稅 人 便 會 吃 盡 苦 頭 。 像 這 樣 的 前 景 不 是 更 可 怕 嗎 ?
http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?sec_id=4104&showdate=20050621&art_id=4987148


同一條橋究竟可唔可以再用多次呢?

我又覺得可能唔可以喇。最起碼依家未得。

首先,由97高峰回落到依家,仲有人係負資產。有好多唔洗負,但如果賣左出去所剩無幾,亦同佢買價時仍有一後距離。依班人唔係個個咁理智會肯去換樓。因此我相信市場上已少了一班人接貨。

再者,樓價係依年半內已升左40%。但有幾多人係年半內有加40%人工? 要搵人接貨,特別是新貨真係有難度。

香港貧者愈貧,富者愈富。依幾年推左好多人落做窮人,後生又追唔到。80年代好多人儲到錢80-90s可以投資/機,但今時今日大家都用得7788。要再起飛多次,恐怕有心無力。
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"If we didn't spend four hours on placing a man and placing him right, we'd spend four hundred hours on cleaning up after our mistakes."
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Steven Wong
班長


註冊時間: 2002-12-16
文章: 360
來自: 天神村

發表發表於: 2005-06-22 11:49    文章主題: 引言回覆

個人不看好高地價strategy, 因為:
1. 所有公司既operating cost提高, 競爭力相較其他地方/國家下降.
2. 市民負擔增加 (特別是人工加幅低於樓市升幅), 消費力下降.(因為第一點, 公司唔減人工都偷笑)
3. 以地上為香港的經濟火車頭, 一旦樓市再調整. (不會永遠向上的)只有再車毀人亡.

其實大家睇返d銀行個口就話睇好樓市. 但係就係咁減個mortage息率優惠. 都係因為唔想太大risk, 用高息把投資者(其實是投機者)摒於門外.
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pshun
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註冊時間: 2004-04-06
文章: 430

發表發表於: 2005-06-22 14:31    文章主題: 引言回覆

但係變相會增加用家的負擔..............
今日的報紙已經講,因為加息,供樓者都會減少出外消費~~~~~~~~
而家剩係希望樓價會因為加息而降價,趺留10-20%就好啦~~~~~~~~~~~
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sanro
低級老師


註冊時間: 2002-08-21
文章: 3089

發表發表於: 2005-06-22 18:10    文章主題: 引言回覆

pshun 寫到:
但係變相會增加用家的負擔..............
今日的報紙已經講,因為加息,供樓者都會減少出外消費~~~~~~~~
而家剩係希望樓價會因為加息而降價,趺留10-20%就好啦~~~~~~~~~~~


對銀行來說,增加你的負擔總比增加自己風險好,是嗎?

再者,其實加息並唔係突然而來,上年已早有暗示,而且慢慢加。對一d心思熟慮的買樓者應該唔會有影響。
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burtonto
低級老師


註冊時間: 2003-06-23
文章: 3425
來自: 私家圖書館

發表發表於: 2005-06-22 18:37    文章主題: 引言回覆

但二手樓成交有明顯回落,一手樓都有一定既減價壓力…
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"Seek to be good, but aim not to be great", Lyttelton, George 1709-1773.

願…肥珍安息,安心離開…
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sanro
低級老師


註冊時間: 2002-08-21
文章: 3089

發表發表於: 2005-06-22 18:54    文章主題: 引言回覆

會唔會係長期現象?
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burtonto
低級老師


註冊時間: 2003-06-23
文章: 3425
來自: 私家圖書館

發表發表於: 2005-06-22 19:46    文章主題: 引言回覆

sanro 寫到:
會唔會係長期現象?


可能係咁0岩,香港步入加息期後呢兩個月有呢個情況,
會唔會有長期影響好難講,但唔排除會有買家趕上車~
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"Seek to be good, but aim not to be great", Lyttelton, George 1709-1773.

願…肥珍安息,安心離開…
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Steven Wong
班長


註冊時間: 2002-12-16
文章: 360
來自: 天神村

發表發表於: 2005-06-23 0:57    文章主題: 引言回覆

pshun 寫到:
但係變相會增加用家的負擔..............
今日的報紙已經講,因為加息,供樓者都會減少出外消費~~~~~~~~
而家剩係希望樓價會因為加息而降價,趺留10-20%就好啦~~~~~~~~~~~


都係果句, 鬼叫你借人錢咩. 你借既時候預?鼳\加息架啦.
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